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优质如厕体验可提升物业价值

时间:2019-07-17 09:06来源:未知 作者:黄世孟 点击:
厕所在各种类型物业中都有,包括家庭。但是如何打造优质的如厕体验,如何进行保洁维护,是有很多学问的。

  

  原载于《现代物业·新业主》2019年6期/总第461期
 

  厕所在各种类型物业中都有,包括家庭。但是如何打造优质的如厕体验,如何进行保洁维护,是有很多学问的。因此在我卸任台湾物业管理学会理事长以后,承接台湾卫浴文化协会理事长。台湾卫浴文化协会于1999年成立,今年刚好20周年。今天我很高兴能来分享:厕所到底应该如何贡献物业资产价值?优质如厕如何提升物业价值?厕所如何设计与清洁维护?
 

  人性空间:无障碍环境、通用设计
 

  无障碍环境概念在1950年代,丹麦人卞·麦克逊(N.E. Bank-Mikkelsen)提出了正常化原则的观念,当这个概念在全世界普及时,我们经常在公共场所里看到它的国际标志。无障碍环境营造让人通行无阻且易于接近及到达的人造环境,友善环境以物配合人,非以人将就物。在建筑的公共空间,日常中会进行一些改造。例如对演讲台进行改造,让搭轮椅行动不便者,能不依靠别人的帮助,自己上来进行演讲汇报,而不是靠别人帮助走上来,这就是对他的一种尊重,体现人性的尊严。再如在集会场所内,出入口附近设置轮椅者专用区,供行动不便者使用。另外还有很多供行动不便者使用的设备,例如无障碍标识、导视标识、浮凸标识、点字板、语音系统、触摸地图、闭路电话、电子布告栏、闪光门铃、听障者紧急疏散引导设备、通讯设备(电话)、饮水机、服务柜台等。
 

  有一个名词叫“通用设计”,指的是产品或环境之设计适用于所有人,而不需要修改或客制化!各位有兴趣可以上网进行搜索,就可以看到很多鞋子、器具等的通用设计。还有一个专业用语叫做“人因工程”,我们今天藉由无障碍环境、通用设计、人因工程专业术语与观念,来谈要打造厕所,其实是一种精致、细致工程。
 

  卫浴文化:居家赡养、公共厕所与人性尊严
 

  卫浴文化是什么?因为公共商场、办公室类型建筑,也许比较难以表达与说服,所以我们从更细节化的住家开始,从国情别、文化别的观点,谈谈到底厕所环境应该是怎样的。
 

  首先,我们住家的厕所环境,不必要的落差要尽量减少,如果有落差的应该尽量进行改造。门锁也应该用容易使用的门锁形式,浴室入口尽量无提高门坎,都是方便使用者能够在家里面无障碍地行动。在居家卫浴的如厕、洗澡环境,近年来导入很多辅具,都是藉由通用设计,注重人性尊严。
 

  那什么叫做人性的尊严呢?我曾经在一本书里面看到这样一句话:所谓人性尊严,就是人有能力自己照顾自己下半身的清洁,作为一个人下半身的清洁,需要靠别人协助的时候,其实是不太好的。所以我们的居家、高级的公共场所也是一样,如何让人的尊严能够提升起来,这就是一个很重要的发展启示。台湾地区即将迈入高龄社会的居家,尤其是日常洁身的洗澡方面,常见高龄赡养院仍需配置两个人帮忙一个人洗澡时,若反思在自己家中自己能照顾自己洁身与如厕,或者借助辅具能照顾自己沐浴或如厕,就充分显现居家赡养改善卫浴环境之迫切性,也从居家厕所反映公共厕所面临的建筑设计或环境改善的新课题。
 

  公共厕所:日本厕所设计、公厕展览
 

  我在几次日本的旅游中观察到的案例,优质卫生间能够提升物业的价值:
 

  第一,日本铁路公司JR办公大楼里面,厕所里有别于一般的洗手、洗脸盆,另外提供人们餐后刷牙的位置与器皿,卫生间增加清洁牙齿功能。依据未来厕所空间与设备的科技化趋势,即将置入保健的量测设备与器具,厕所功能仍会继续转型与提升。
 

  第二,百货商场里面的厕所环境如果做得好,将会对营业有所帮助。这个理念早在40年前就已经得到普遍遵循。相信很多女性朋友会非常认同,因为确实好的购物环境,卫生间真的很重要。我们看到购物中心里面有很多的厕所,运用不同的风格去营造特殊场所的特点,同时在厕所灯光照明、颜色等方面进行设计考虑,可以让使用人感觉耳目一新。
 

  第三,日本羽田机场公共厕所获得世界评比第一,正如日本“清洁匠人”新津春子所说:“永远别轻视自己的工作!”这位日本清洁人员,打扫卫生间也扫到世界第一。
 

  第四,日本成田机场搭班机回台时,巧遇机场通廊配置一处公共厕所。TOTO东陶公司把公共厕所的空间与便器,视为美术品、艺术品进行公厕展览。公共厕所,过去设置位置尽量在远远的屋角,并视为不雅、易脏、异味的东西,今天却摆在机场主要走道,通廊中间的位置,让旅客现场可以深深体验如厕,也可以观赏并了解何谓优质的厕所环境。
 

  以上四件日本厕所设计、公厕展览案例,给我极大的启发。科技创造新需求,优质厕所创造新商机,维护管理新到位,逆向思维的新趋势。启发的崭新思维,才是正向的能力,可以提升物业价值。
 

  设计理念:厕所设计面向之功能与维护
 

  优质的厕所可以提升物业价值,厕所到底怎么设计和清洁维护呢?从以下几方面进行介绍:
 

  蹲式与坐式之便器形式

  蹲式与坐式之便器,在东方大部分常见蹲式,在西方大部分已是坐式。虽是文化形成存在差异,但也提示了文化演变新趋势。台湾的公共厕所便器形式,逐年舍弃蹲式而采用坐式。不知大陆不久未来,是否也会有如此的发展趋势?
 

  厕所地板平坦与高低落差

  蹲式便器厕间的地板如果抬高,则易造成有障碍环境。图1中,左图:楼层地板未降板,再装设蹲式马桶器具,地板高低不平(错误)。右图:楼层地板事先降板,装设蹲式马桶器具,地板平坦(正确)。由图1可以看出,前面讲到不必要的落差最好不要有,所以安装蹲式马桶可以让地面平坦,让使用人有人性尊严,同时也可以避免意外发生。所以在建筑设计、结构设计的时候,蹲式便室应该采用楼层降板,保持地面能够平坦。
 


图1  厕所地板平坦与高低落差对比图
 

  蹲式便器位置、尺寸与使用行为

  大便是个动态行为。便器设置位置须考虑每间的便室空间,尤其便器长方向的中心在线,双脚适当的蹲置,双脚蹲后距离前、后的墙面距离。为避免大便容易外溢便器,故采用加长型便器。图2是台湾卫浴文化协会与和成企业卫浴部门,一齐研究开发普及使用的加长型便器,加长便器更有利于大便运功。
 


图2 加长型便器
 

  台湾地区慢慢进入老龄化社会,65岁以上的高龄老人将会逐年增多,厕所里面需要设置很多的辅具,例如厕所里面设置倒T字形把手(图3),以辅助高龄者上下蹲立。
 


图3  倒T形扶手设置位置与尺寸
 

  厕所便室内的蹲式便器头朝外,还是便器头朝内?这两种的便室便器的建筑设计,对使用者如厕时容易产生不安全感。便室中的便器摆设位置,门扇设置位置与开启方式,建议使用如图4这种侧向开门的方式,侧跨便器的建筑设计。
 


图4  便器头设置方向与便室门扇开启方式
 

  小便器之形式与清洁维护

  男厕小便器落地面上(落地型),清洁工比较不容易进行打扫,便器周边容易留有很多清洁死角。尤其男性小便时经常尿液容易外溢,沾污小便器下面的地面,如果把小便器提升起来(衔挂型),地面平坦容易打扫,这样更加方便后期清洁打扫。
 

  小便器位置结合室内照明

  小便器皿面上,需有明亮照明,照明器具宜设置在小便器的正上方。男性小便器厕所建筑照明灯具位置,经常设置在厕间天花板中间位置,造成如厕者的小便器皿上,则是投射自己身影。建议照具应照亮小便斗器皿面,容易观察尿液颜色,养成小便外溢习惯。同理言之,男女厕所的洗手台,照明器具设置位置,重点照明用户的脸与手,不在照亮厕所空间。
 

  厕间门扇常开或常关

  厕所内便室的门扇采用常开或常关,仅需简单调整门扇门链,即可保持常开或常关状态,因此这是建筑设计一项重要决策。图5表示从远处即可简易辨识便室有无使用状况,图6则需要走近便室前敲门,或详观门锁开关状况,才知便室实际使用状况。
 

   
图5 日本关西机场门扇常开
图6  台北松山机场门扇常关

 

  卫生纸丢入马桶或垃圾桶

  如厕卫生纸,使用完以后放置在什么位置,也是需要提醒和教育的。必须清楚了解何谓卫生纸、面纸、擦手纸、卫生棉等区别。厕所里面张贴倡导标识,指导便室内使用卫生纸,可以放心丢入便器马桶,不要丢入垃圾桶。卫生棉要丢入专属的小桶里面。面纸、擦手纸不能丢入马桶,可以丢入靠近洗手盆位置的垃圾桶。
 

  多功能厕所的样态

  多功能厕所顾名思义,厕所内拥有越来越多的功能,除了提供行动不便者使用外,也提供亲子便利使用。厕所内的便器种类与水平,譬如新增人工肛门洗净器、更衣站垫等设备外,同时也增设许多便利使用的辅具产品,强化更能人性化的服务。
 

  免治马桶与便器科学

  免治马桶原为病人病理医疗器具,现转成常人生活便利且保健的疗养器具。免治马桶逐渐普及于台湾公寓大厦、大饭店旅馆与公共建筑,尤其迈入高龄社会对于老年人,免治马桶是居家赡养一项宝物。依此推之,公共厕所的便器,何时须提升改装免治马桶,即成为厕所建筑设计一项挑战课题。
 

  厕所保洁的器具贮藏

  为了方便保洁人员打扫,方便收藏打扫的器具,应该设置打扫工具储藏空间。
 

  不奢侈且人性化设备

  可以在厕所中设置人性化设备,例如女厕所中的换衣、换裤、换鞋等需求的活动踏板。
 

  行动不便者厕所细部设计

  无论使用手动轮椅或电动轮椅,行动不便者厕所基本配置器具、门扇开口方向与厕所空间尺寸,建议必须符合图7所示标准。
 


图7  行动不便者厕所设计空间建议尺寸
 

  人工肛门污物盆

  台湾地区正在试点公共厕所安装人工肛门洗净器、污物盆。推行这方面有利于高龄、超高龄、行动不便者出门远行。厕所建筑设计人工肛门洗净器、污物盆应该注意以下几点:1、在行动不便者厕所内可以加装人工肛门(Ostomate)污物盆,以利带有人工肛门或人工膀胱的患者使用;2、该盆上最好配有冲洗用温水混合龙头,其下方要有脚踏式垃圾桶可供丢弃便尿袋;3、可提供尿布台或妇女更衣台,提供三种多功能使用。(如图8)
 


图8  设置人工肛门污物盆厕所的空间平面图
 

  性别观点的厕所设计

  女性从业员比较多的办公场所厕所建筑设计,需提高厕所便器数量。因为女性朋友上厕所的时间比较长,以至于经常看到女性厕所排队的情况。表1所示日本与中国台湾地区公厕内小便如厕时间比,即可详知厕所建筑设计,男厕所和女厕所建筑面积或便器数量,应非相等,须重视对女性如厕的公平性,在这方面仍需继续改善。
 


 

  高龄社会便器的辅具

  重视高龄社会的公共厕所设计,便室内逐渐增设许多的辅具,譬如图9所示的蹲式或坐式便器。公共厕所男性小便器,设置方便年老人员放置拐杖的装置。其实此种辅具的另一功能,很多男性有小便排放困难的症状,如果你的胸部能有辅具作为新支撑点,排尿时双腿肌肉稍微能够放松,确实助于更容易排尿(图10)。一般排尿正常人很难理解和感受辅具的功能,如同人行道上设置黄色导盲砖,就是为弱视的人更容易辨识之功能。
 

 
图9  便室辅具:协助下蹲、下坐与站起立


图10   男性小便器的辅具:设置可以倾靠的扶手,以利前列腺肿者、高龄者及身障者方便使用

 

  清洁维护:厕所维护使用之技术与教养
 

  厕所怎么清洁维护,是物业管理清洁中的重要工作。台湾卫浴文化协会在2018年为台北市政府环保局提出厕所清洁作业手册建议,指导与改善台北市公共厕所。同时举办培训厕所清洁工作人员,指导怎么打扫厕所?清洁频率如何订定?清洁工具怎么选用?这都是大学问。下面我只选择公厕精进计划,重点项目来说明:
 

  台北市政府公厕精进计划内容

  1、便器清洁频率不足让污物残留过多

  2、便器清洁工具不当让污物残留

  3、便器清洁剂不适当让污物残留

  4、地板清洁频率不足让污物残留

  5、地板材质不易清洁易让污物残留

  6、地板潮湿积水易滋生霉菌及结垢

  7、地板清洁方式不当让污物残留

  8、污水管路施作不当让异味外溢

  9、便器规格尺寸不佳让污物易外溢

  10、便器施作工法不当易让污物残留

  11、厕间隔板材质不佳易让污物残留

  12、卫生纸垃圾桶异味外溢

  13、洗手盆(台)规格不当易溅水,台面及地面积水滋生霉菌

  14、洗手水栓规格不当易溅水,台面积水滋生霉菌
 

  因受限时间,无暇针对前述14项公厕保洁作业要领,展开更详细的说明。仅选择“便器清洁频率”一项,补充说明如下:
 

  台湾卫浴文化协会完成《台北市公厕保洁清洁维护指南手册》,涉及范围包括主要出入口、公厕室内地坪、洗手便盆、马桶、小便器、工具间等场所。关于便器清洁频率,我们过去委托保洁公司的合同(或称合约),经常对清洁频率只规范每周清洁几次、每天清洁几次,但对于厕所高峰或低峰使用时段,完全无顾及清洁频率与次数的规范。究竟“周一、三、五这样,还是周二、四、六那样”?还是应该区分上午、中午、下午?这就是不理解使用次数与清洁频率之关系。
 

  譬如,台北市市场公共厕所集中在上午尖峰使用时段,因此制式的每隔一小时清洁一次的合同规范,有问题。可以改成上午每三十分钟清洁一次,下午两小时清洁一次,能够更高明维持公厕的清洁。台北市政府就在公共厕所推行智能化,考虑安装厕所使用次数监测设备,监测使用频率的高低,实现行动保洁与质量管理。其次,我深深地觉得,真正要提升厕所的质量,在于清洁厕所的那个人,认知服务与用心态度,才是重要关键。换言之,10%的知识+10%的技术,还有80%为顾客着想的将心比心。
 

  《台北市公厕保洁清洁维护指南手册》我们提出了很多意见,譬如厕所设计与保洁,应该如何改进;厕所应该建立评鉴制度,如何举办定期评鉴?台湾卫浴文化协会配合各县市政府,办理公厕评鉴与表扬颁奖。
 

  期望今天我主讲的厕所建筑设计和清洁维护课题,能说服您相信,优质如厕环境可以提升物业价值。
 

  现场互动
 

  提问(吉林工商学院物业管理专业老师):我们学校开设物业管理专业,但是在东北地区,很多物业管理专业的思想和办学还不够先进。作为高校应该如何去培养物业管理方面的人才,或者说是怎样通过与企业合作去培养人才比较好?
 

  黄世孟:我在台湾大学、台湾科技大学、台北科技大学、台湾师范大学兼任教授,所以你的问题我很能理解。首先,高校里面的老师,如果不是属于物业管理相关行业,需要主动提升自己的能力,应该自己努力学习。其次,许多老师一定要从业界有经验的公司中来,让业界有经验的人也能成为学校里面的老师。再次,物管行业要深化到其他相关领域里面,我个人认为这个很重要。物管到底怎么管?在台湾和大陆时间都还比较短,应该多向其他的领域学习。
 

  宋有兴(现代物业杂志社社长,云南省物业管理行业协会会长):我补充几个建议:
 

  第一,一定要在课程里面加强实用性部分,就是实操和物业管理实验的动手能力方面密切相关的部分,这样对提升物业管理学生的质量会比较有帮助,减少一些属于研究生课程方面安排。
 

  第二,跟黄老师的建议是一样的,学校里面的老师一定要加强学习。这个听起来一般会让人很沮丧。现在学校里面的学生毕业以后留在本校当教师,这种教学方式,我不去比较其他的好处,但是至少是有一个地方是有弊端的,那就是物业管理是非常强调实际工作能力,而这种留校教师没有实际的物业管理工作经验,教出来的学生问题比较多。
 

  第三,学生参加社会实践的机会表面上看是有的,实际上是放任不管。这能叫实习吗?让他早一点踏入社会,他有机会吗?没有。这只是一种缺少有监督和有意识的安排,应该给学生安排相应的机会到企业里面去实习。
 

  提问【黄安心,国家开放大学(广州)广州市广播电视大学管理学院院长】:现在很多新建的写字楼。如何能使整栋写字楼做到全生命周期的维护保养?物业管理公司在维护保养中能起多大作用?
 

  黄世孟:台湾目前正在推行建筑物长期修缮计划的拟定与经费编列到位。经费不到位,计划再好也不行,但是要有计划才能争取经费。不管单一业主还是政府公共建筑,长期修缮计划预算一定要稍微到位,之后遇到问题发生或者是缺陷再记录下来。公寓大厦的业主很多,物业管理公司就会希望公寓大厦的区分所有权人大会,提供该栋建筑物的长期修缮计划,在大会里面通过。几年后可能会需要修缮、资金需要到位。建筑物的全生命周期的保值增值实际上是个认知问题。
 

  作者为台湾物业管理学会名誉理事长,台湾卫浴文化协会理事长。2019现代物业发展论坛“写字楼物业资产运营与管理”现场报道,编辑/艾君


 

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