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物业管理人物志——蔡妙能

时间:2019-07-24 10:41来源:未知 作者:特别策划/本刊编辑部 点击:
蔡妙能认为,百年建筑的资产管理规划绝非口号,而需从建筑物落成启用伊始即开始规划。

 

 原载于《现代物业·新业主》2019年6期/总第461期

  蔡妙能
 

  人物履历:
 

  1997年开始参加管理工作。从事物业服务工作20余年,历经台湾地区上千建案的规划、交屋与管理,对商用写字楼、商用购物中心、豪宅社区、商用租赁套间等各类业态的管理服务均有丰富经验。
 

  2011年创立京镁公寓大厦管理维护股份有限公司,担任董事长迄今。
 

  2018年迄今担任台湾物业管理学会第七届理事、第七届国际交流委员会主任委员。2019年,担任台湾物业管理经理人协会第八届常务理事。
 

  生涯重要管理项目
 

  蔡妙能例行性的工作,就是在开发商一个个楼盘的开发、规划、设计、施工、完工交屋、管理制度设计、成立管理组织(业委会)、步入物业管理、建筑资产营运管理等工作之间循环进行。对于建筑能否与大自然共生,打造有机生活环境,创造天、地、人和谐共存的主题,蔡妙能在其所参与管理的以下三个项目中特别有感触。
 

  项目1:青山镇,位于新北市新店山区,1988年由台湾“大陆工程”开发,1999年第一期建筑完工。青山镇总计867户,包括一期1、2区,二期1、2、3区和青擘特区。
 

  1988年,开发商取得了新北市新店区的开发许可,历经10余年耕耘,于1999年完成了青山镇第一期建筑。
 


青山镇
 

  开发商在打造青山镇项目时,从整地到建设引入了“干式施工”技术,兼顾环保与耐震特质。在开发初期,受到山区气候变化多端、地形复杂等因素的影响,但经过逐一与每位住户沟通协调,依然成功打响高优质的住宅质量,打造出别墅社区的领导品牌“青山镇”。
 


青山镇2
 

  蔡妙能介绍说,青山镇向来以超越传统建筑哲学、超越国际水平为自我期许,从地质工程、植生工地下的六条盲沟主道、地表三大水系管道,到道路两旁的U型沟、精心打造的人工湖、景观溪各方面都做到了这一点。
 


青山镇3
 

  青山镇的不同社区均有不同设计样貌,但是无论独栋、联栋还是重叠别墅,均环绕人工开凿的湖泊。青山镇打造了广达23万坪(注:一坪约合3.3平方米)的天地,为人与万物“和谐共生”的最大空间尺度。这其中,包括1.5公顷的绿水湖泊以及三大自然水系。项目中,由专业学者规划的两大主题公园(游戏主题公园、有原生植物公园)占地6,500坪,另外还有社区运动公园、登山健行步道全员概念规划,创造容纳建筑的最低量,就是丈量天、地、人和谐共生的最大指数。
 

  项目2:“山那边”温泉会馆,2003年开始规划,2008年交屋启用,业态为温泉小豪宅,500余户。
 


“山那边”
 

  “山那边”温泉会馆项目从规划至完工历时10年,位于宜兰礁溪汤围沟温泉旁。蔡妙能说,宜兰礁溪是温泉之乡,家家户户都可以享受温泉,“礁溪的孩子不知何为热水器,因为他们从小就是洗着温泉长大的。开发商将这份幸福的生活环境进行推广,是希望能让更多的人享受这份幸福与惬意。”
 


“山那边”R楼会馆
 

  在项目的管理中,蔡妙能创立了分时度假的概念,即客户可以与众好友分享,长、短期分租,安排不同时段坐拥温泉乡之旅。在例假日,阖府可享有一个温泉别墅,远离喧嚣,度假休闲。因而,管理重点就在分时度假客户的服务、休闲旅游行程的协助和住房长短期租赁的协助与管理上。
 


“山那边”室内温泉浴池
 

  项目3:半亩堂大平窝村。由“半亩塘”开发、规划建筑,位于新竹县新埔镇大坪窝山区山坡地,24户人家。
 

  此项目的建造理念为,在既有的生态环境中规划出一幅现代村落的生活院落,24户人家与生态共居。项目中保留既有的农田、原生老树、古圳、过水石板桥,使其成为社区中的一部分,同时,在原生的150棵树的基础上另加种约60棵树。“项目具体实践了陶渊明《桃花源记》所描画的美景:土地平旷屋舍俨然,有良田美池,桑竹之属。阡陌交通,鸡犬相闻。其中往来种作,男女衣着,悉如外人。黄发垂髫,并怡然自乐。”蔡妙能说。
 


大平窝村会馆
 

  “半亩堂”开发的“节气建筑”是创造哲学,在工作与生活场域里依循时序季节轮转体现出“节气生活”的独特文化。大平窝村最大的亮点就在于住户生活在一个纯有机无害的环境中。因而,有机农园的维护与管理对物业管理服务而言是较大的挑战。
 


大平窝村幸福有机农园
 

  生涯先进的管理手段
 

  蔡妙能介绍,其参与的三个项目都体现了一些先进的管理手段。青山镇项目创台湾先驱,打造VIP休闲会馆,无前例可参酌,也是台湾近20年来社区休闲会馆规划的滥觞。“山那边”项目则引进了酒店经营服务团队,对部分房间进行了保留,直接做成度假休闲旅店。
 

  半亩堂大平窝村,师法源自日本的秀明自然农法,以“尊重自然、顺应自然”为目标,自家采种、不使用农药、肥料,除了利用枯草、落叶制作的草叶堆肥之外,不加入其他不属于大自然的物质,让土壤发挥原本的力量。这正是利用自然生态体系循环的原理,兼顾农产品收获、环境保护的农法。
 

  生涯最大困境
 

  青山镇1999年首批建筑完工交屋后,因无前例可参酌,负责物业服务的团队需一手打造迎宾会馆,并负责其营运和服务管理。为此,蔡妙能遍访国际休闲专业机构“取经”,规划了应青山镇住户所需的VIP休闲会馆。
 

  “山那边”项目不同于一般建筑案场的物业管理,而是更接近休闲度假的生活形态,这使得物业服务团队在原有服务工作之外,尚需与协力厂商合作,为住户规划度假生活、安排休闲活动。由于社区的设备设施长期处在充满硫磺的环境中,因而其维护管理也极为特别。
 

  在蔡妙能看来,半亩堂大平窝村项目中,维护与管理有机农园对物业管理服务带来了较大的挑战。为此,他们到秀明自然农法园圃进行学习,并借助当地耕农耆老的协助,共同规划出了自然有机农园的维护管理方式。
 

  生涯最受益理念/方法

  蔡妙能十分推崇沃尔玛公司创始人萨姆·沃尔顿为公司制订的三条座右铭:

  顾客是上帝;

  尊重每一个员工;

  每天追求卓越。

  她说,这是沃尔玛企业文化的精华,也是她在实践管理中最有效的理念。
 

  职业感悟
 

  在蔡妙能看来,建筑物的生命周期犹如人一生的缩影,会经历诞生、成长、茁壮,然后迈入中年。建筑生命周期周而复始。经验丰富而资深的物业服务团队,就如同好的家庭医师与好的管家,从建筑物规划伊始,便以丰富而资深的经验协助开发商型塑一栋符合客层居家舒适需求的好宅,量身订做的规划与设计能为建筑价值加分,周延思考的建筑百年维护计划则为建筑效益博得喝彩。
 

  她深信,“细腻而精致的服务”可以为每一位住户带来生活中感动的元素;“深远而周延的服务规划”可以让客户深刻体会到幸福的家居生活;“精确且合理的建筑维护计划”则可以延续建筑物的生命周期,提升建筑物的经济价值。“能够与开发商一起用心型塑一幢具有生命力与百年价值的建筑物,是令人动容且努力追求的理想,也是我们自许的使命与志业。”蔡妙能说。
 


2017年8月赴东京见学12年屋龄社区外墙修缮
 

  如何让业主接受建筑百年生命的维护目标
 

  蔡妙能认为,百年建筑的资产管理规划绝非口号,而需从建筑物落成启用伊始即开始规划。为此,她多次带领团队与台湾物业管理学会到日本相关单位学习建筑物的长期修缮规划、外墙修缮与物业服务管理。“日本的公寓法执行早中国台湾32年,其经验可借鉴与参考。”蔡妙能说,要将实际所学反馈给业主,通过完整的规划与详尽的计算,说服业主,使其认同长期修缮规划与资产维护能够体现建筑物的真正价值。
 

  如何促进同业交流提升行业整体
 

  “这要在学界的理论派与实际服务的应用经验中取得平衡。”蔡妙能说,台湾物业管理学会的老师们除了是各自专业领域的优秀大学教授外,在名誉理事长黄世孟教授带领下,长期关注并规划台湾建筑物的长期修缮规划与资产营运保值管理方法。“我身为物业管理业者,受到熏陶与教育,亦逐步将所学信息反馈于公司所服务小区建案,从而创造双赢的服务营运模式。”


 

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